坪単価を安く見せる方法

建物本体工事とそれ以外の工事を分ける

広告に掲載される坪単価には、よく建物本体工事という言葉が使われています。

建物に直接かかわる工事を建物本体工事と呼びます。
建物より外の部分の工事をできるだけ切り離して、安く見せるようにしています。

例えば、
施主自身が電話会社に手配しなければならない、電話の引込工事や、
施主自身が趣味のガーデニングとしてすることもできる外構工事などが含まれないのは当然です。

それ以外にも、敷地や地域の状況により変化する要素は坪単価から除外されます。
下の図の中で赤い色で記されたモノがそれです。

生活するためには不可欠な、電気、上下水、ガスの引込工事も含まれません。
アンテナ工事も、地域によって状況が異なる事から、含まれていません。

住宅の工事区分

 

箱のような家

 

広告に載せる坪単価を算出するための家は、
総2階、出隅は4箇所まで、ベランダや玄関ポーチ無し、という箱のような家です。

上記図で、黄色で記した箇所は標準工事から外し、オプション工事として扱います。

とにかく、これ以上安く作ることはできないという状態の家を標準工事として、坪単価を算出するのです。

 

メーターモジュールを使う

住宅の設計をする際、91cmを単位とする尺モジュールと、100cmを単位とするメーターモジュールがあります。
最も一般的に使われているのは尺モジュールです。

しかし、ローコスト系のハウスメーカーや工務店の多くがメーターモジュールを採用しています。

それは、下図のように同じ6畳でも、メーターモジュールの方が1.2倍も広くなります。
つまり、同じ間取りの場合、尺モジュールよりメーターモジュールの方が1.2倍、床面積が広くなり、
坪単価を安く見せられます。

尺モジュールとメーターモジュール

住宅を建てる上で費用の掛かるキッチンやバス、トイレなどの水周りは、床面積が広くなっても、変わりません。
窓や玄関、部屋のドアなども、床面積が増えても、数は一緒です。

だから、床面積を少しでも広くすれば、坪単価は安くなります。

工事面積を使う

常識的に考えると、坪単価は、延床面積で工事金額を割って算出するモノと思うのですが、
工事面積と称して、延床面積には含まれない部分まで床面積にカウントしています。

例えば、通常、2階部分に床が無い吹抜けは延床面積には含まれませんが、
工事面積では床面積にカウントします。


ロフトや小屋裏収納などもそうです。
通常、延床面積には含まれませんが、そこも工事面積では床面積にカウントします。


「その2」で説明したベランダや玄関ポーチも工事面積では床面積にカウントします。


建物の価格を工事面積で割る方が、延床面積で割るよりも
坪単価を安く見せることができます。

 

 

実質坪単価45万円を30万円以下に
例えば延床面積40坪で、1800万円で請負契約をする建物があったとします。
この場合、本来の坪単価は45万円ですが、これらの細工をする事で、坪単価30万円ぐらいの金額になります。

でも実際、坪単価30万円では暮らすことのできる家は建ちません。
建物本体以外にもどんな費用が必要なのか、それをまとめた表があるのでご参考にしてください。

 

区分 項目 備考
本体工事費 標準本体工事費  
オプション工事費 標準仕様外のオプション、追加工事。
付帯工事費
仮設工事 仮設のトイレや足場、水道、電気。
本体工事に含まれている場合もある。
屋外給排水工事 道路から建物までの給排水工事。
場所によっては浄化槽工事も発生する。
屋外電気工事 道路から建物までの引込費用など
ガス配管工事 ガスメーターから建物内のガス機器までの配管。
プロパンだと無料の場合がほとんど。
本体工事に含んでいる場合もある
アンテナ工事  
解体工事費  
地盤補強工事費  
隣家補修工事 建替えの際、隣家と密着した古家を解体する場合、必要になる可能性がある。
その場合、波板による補修が標準。
調査・設計費用 確認申請書類作成料

確認申請のために掛かる書類作成費や手間代など。

実施設計料などに含まれる場合がある。

実施設計料 施工に必要な図面の作成費。
構造計算料 3 階建てなどで、構造計算が必要な場合に発生する費用。
地盤調査料  
その他費用 照明器具 本体工事に入っていない照明器具
空調 新調するエアコンなどの費用
カーテン 新調するカーテンなどの費用
外構・エクステリア  
建築以外の
諸費用
確認申請手数料 役所に支払う手数料。
確認申請書類作成料などに含まれる場合がある。
中間・完了検査 役所に支払う手数料。
実施設計料などに含まれる場合がある。
地鎮祭・上棟式  
仮住まい費用  
引越し費用  
収入印紙代 自分で保管する契約書に貼る収入印紙
登記費用  
上下水道分担金 新規に水道をひいたり、口径を変更する際に必要
住宅ローン諸費用  
つなぎ融資費用  
火災保険  
電話引込  

 

 

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